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亿翰智库&东方证券 2019年7月销售榜电话会议

原创:ehconsulting 时间:2019-08-02 浏览:1185

7月房企销售榜单和楼市表现解读会议纪要

时间:2019年8月1日(星期四) 16:00

主持人:东方证券研究所房地产行业首席分析师 竺劲

主讲人:亿翰智库首席分析师  张化东

 

  • 市场整体状况解读

我们这次披露榜单过程中发现一个明显的变化,去年6月份是一个变局的点,2018年6月份环比增长比较高,大概60-70%,但是到7月份环比增长回撤到40-50%,而这次7月份韧性比较强,虽然有一些小企业在往下走,但是大企业能保持相对稳定的增速。无论从绝对量还是相对变化来说,2019年7月份比去年6月份还是要好一些,说明今年开发商还是把一部分货量放到了下半年,没有赶6月份的时间节点。今年5月份时整个市场由小阳春逐步平淡下来,去化率在3、4、5月份到7月上半月还有所上涨,去年下半年去化率在55-60%左右, 今年上半年的综合去化率上升到60-65%,但是到6月份去化率又出现一些微调,在往下走,但是基本上和去年差不多。今年6月份的上涨还是由企业增加的供货量所致,这部分供货量主要来源于2017和2018年上半年获取的土地。今年下半年的供货量会有一定量的增加,因为头部企业基本还是推行快周转,2018年上半年获取的土地量还是比较大,包括2019年当年获取的土地也可能会有一部分入市,所以今年下半年的项目供应量能够初步的去缓解市场供给不足的情况。我们可以在主要一二线城市看到,供应量是处在逐步放大的过程中,去化率稳定或者略微下降的情况下,企业的销售问题不大。绝大部分企业业绩达成的可能性比较大,但是大幅度超过目标完成率(10-20%)的可能性也不是很大,今年整个销售和供货情况还是相对比较活跃的。

第二点,正如我们之前预测的,现在来买房的这一批人就是“房住不炒”的这一批人,今年市场是由刚需刚改主导的,炒房和投资获益的需求在逐步变少,这个预期形成之后,市场结构上出现了一些变化。区别在于一些配套交通比较好,总价控制合理、户型相对紧凑的房子会受到市场的欢迎,另外远郊、别墅类的产品和偏极端改善、投资、休闲娱乐的项目会受到抑制。“房住不炒”的大指导方针从结构上对市场的影响还是比较显著的。举个例子,北京这么多年已经没有一室一厅的户型了,但是现在又重新出现,说明市场对配套便利性、成熟度和教育资源的要求重新被提起。

 

  • 后续楼市展望

我们也对整个市场做了预测,后续市场可能还是会呈现前高中低后平的特点,所谓后平是指不会超越前期的低点,后面的走势还是会比较平整。整体销量如果出现调整,可能会是在7、8月份出现明显的变化,但是目前来看7月份不是特别低,后面8、9月份也不至于太低,后续市场会相对比较平。开发商投资角度来说,今年3、4月份抢高价地比较多的企业会受到一定的影响,需要看后面土地投资的表现,企业后面对于土地投资的热情度会降低。第二方面,现在推出的土地从地理位置上看还是比较好的,前期推出的土地以远郊为主,但是最近一些核心城市推出来一些市区的土地,这些优质土地会是这一轮开发商拿地的关键。从量上来说,下半年的推地量比此前要高,流拍和低溢价率可能都会出现,开发商企业要平衡现金流,尽快出货,考核要以回款为主。

政策上比较明确,还是相对收的口子,表面上并不正面。但是为什么在这个时间点上出台政策,有几个问题不容忽视。第一,现在这个时间点政策大概率是收,是因为今年是一个政策大年和大庆,所以管理层不希望快速上涨的房价来为国庆献礼。所以今年国庆之前,相对出台了很多政策,说的比较绝对,包括金融口径出台的一些政策,传递的信息是房价要在国庆之前保持稳定甚至下降,为国庆献礼,这是毋庸置疑的。另外一个角度上来说,信托政策、央行和政治局讲话,这么多金融政策其实和宏观经济出现了一些背离。我们认为在大型的刺激政策或者大放水之前,我们管理层有智慧把现有的房地产开发企业的水龙头拧紧,这是很有必要的。如果大放水或者刺激性政策在现在这个时间点出台,那将会对经济造成巨大的隐患,现在房地产行业的量价已经不能再往上走了,需要一个相对稳定的状态。管理层也看到了这一点,有充足的智慧在大放水之前把开发商的水龙头拧紧,政策与经济并不是完全不同步,只是可能有一定的时差。至于一城一策,本质上大家还是有放松的意愿,这对于地方政府是比较确定的,但是鉴于中央对一城一策还是有监督和窗口指导的作用,这一轮的调控还是比较强。近期来说不会出台一些对地产有利的政策,这是由时间点决定的,如果真的要放松,可能会在十一以后。

 

Q&A

Q1:对后续出台调控政策可能性较大的城市有没有预判?

A1:今年房价有一定幅度上涨或者整个供应量库存偏低的城市都有可能出台政策,但这是一个比较短期的情况,不会延续到全年,在十一之后大部分城市还是以松为主。因为一城一策之后大家制定政策比较灵活,包括大连的限制也是双限,地方政府的政策还是留有余地。十一之前政策会偏负面,十一之后大的城市政策还是会偏松。另外大家还是要关注地价,如果今年下半年地价还是上涨,地方还是会出台一些政策,但是下半年地价往下走会是一个相对大概率的事件。

 

Q2:如何评估融资收紧的情况下地产公司的现金流状况?哪一类公司现金流会比较危险?

A2:今年企业账面上的负债率是在逐步往下走的,因为去年的销售回款比较好。今年有两类公司,一类是在去年保持一定的土地投资的前提下,今年上半年又进行了大量土地投资的公司,下半年面对一些好的机会可能就很难去获取土地。另一类是相对规模偏小的企业,特别是一些民营企业会受到影响。比如50-100亿销售规模的企业,容错能力比较差,这些企业如果之前用了较多的前端融资,下半年现金流会比较紧张。现在资源都向头部企业集中,规模比较小的企业在这么波动的市场上生存压力比较大,这轮调整下来最大的风险应该是规模偏小的企业。50-100亿基本是在200名左右的企业,因为进百强的全口径销售收入在270-280亿左右。百强的企业问题不大,在出问题的情况下,通过处理一些项目还是可以缓的过来的。但是50-100亿销售规模,项目个数在20-25的企业如果有2-3个项目不如预期,整个资金周转就会有很大的问题。而更小的企业融资能力比较差,反而可以通过僵化的“就地卧倒”的形式度过寒冬。