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亿翰智库&东方地产 2019年4月销售榜电话会议

原创:ehconsulting 时间:2019-05-08 浏览:962

时间:2019年5月5日(星期日) 16:00

主持人:东方证券地产首席 竺劲

主讲人:亿翰智库首席分析师  张化东

 

01 东方地产团队当前观点(竺劲)

数据层面,4月相比3月明显改善,top20累计销售同比增速3月为3%,4月为9%,该时间已经排除了春节效应的影响,因此表明房产销售确实有所增长,大大超越市场预期。中游企业存在追赶机会,维持看好二线龙头的观点,如新城控股、中南建设、阳光城、蓝光发展、旭辉控股、荣盛发展。

top20企业中1~4月目标完成度在20%~30%,今年因为开发商定的目标不高,所以完成概率比较大,关注承诺高增长的公司。

top20公司变化,前三乏力,前五看好融创、保利地产,行业进入分化局面,挖掘存在α的公司,短期受降准预期落空、美国经济数据等房地产受压制,但是全年稳中求进,结合“一城一策”,5~6月份板块值得重新关注,可结合股价调整和市场预期的变化适时介入。

 

02 亿翰智库对房企基本面的情况的分析(张化东)

整理数据显示,房企头部效应明显,前十门槛提高27%,前三十门槛提高37%,前一百门槛提高25%。25名~35名区域竞争比较激烈,二线龙头发力跨越一千亿,未来前三十强市场集中度会很高,弯道超车需要后续继续关注。

大部分企业增速在20%~30%左右,全国总体销售、新开工投资情况较好,全年或将创历史新高,但比较谨慎看待后续总体销售行情,小概率实现一定幅度增长。预计未来走势前高后平,需结合企业、市场、政策变化。

企业业绩表现的几个特征需要关注:

1、top10里国有企业增速将提速,保利、中海、华润到招商、金茂,增速会相对优于top20民营企业,原因是今年国企央企存在大发展。Top3企业增速放缓,原因是企业选择可控状态下的增长,如恒大调整销售策略,折扣减少,多数企业转向对利润率的关注,全年增速目标设定10%以内。

2、土地出让超出预期。原因之一是资金面有所放松,但主要原因是企业关注自身资金流状况和财务报表的健康度。拿地会使得现金流大量流出,所以企业偏好一季度拿地而不是下半年,结合快周转的操作,企业可以在年底前完成现金流回流。另外土地价格不会出现持续过于低估,原因是土地供给方面,政府由于财政计划完成的考量会在年底提高供应,因此当前企业拿地溢价略高,但企业会结合全年目标达成的考虑,调低净利润水平,3%-5%的收益就会去操作。

3、政策方面,“一城一策”是利好。地方政府均有放松冲动,除非财政收入较好可能收紧,可能存在窗口指导。但若后续市场持续回暖,则政策将大概率收紧,因为在现有房价水平下,管理层很难容忍房价新一轮快速上涨。

4、4月二手成交表现较好。大部分核心二线城市呈上涨趋势,北上深二手4月量较多。5月以来市场呈现观望态势,表现在来访量不变但转化率下降。

对未来政策的看法是“刚需刚改”,即大部分买房的人还是为住而不是为炒房。相对成熟且区域等较好的楼盘会存在大量需求,但一线城市和核心二线城市的远郊区销售维持一般水平。

 

03 Q&A

Q1:去年主流开发商竣工增速较高而全国为负,而今年目前上市房企交付增速、计划增速比去年低4~5个点略有下降,想请问今年非上市企业和全国层面是什么情况?

A1:房企偏好延长竣工时间,原因是可以保留杠杆的运用,这与当前投资增长快、销售增长快、企业新开工数量一定程度增长,而竣工速度未有增长的现状相符合。另外多数购房者对竣工时间感知度不敏感,小企业没有后续项目,结构层面小企业占比少,这都会使得小企业更加倾向延长竣工时间。

Q2:能否对top20、top100 5月份环比、累计同比做一个大胆预测?

A1:5月都将为正,但6月保持正值比较难,因为去年6月单月增长50%以上。