《2026全国产业园区运营商综合实力50强》研究成果重磅发布！

— 2026全国产业园区运营商综合实力50强—

— 2026全国标杆产业园项目10强—

— 2026全国最具成长潜力的产业园项目 —

榜单解读

01

本次榜单呈现出三大特征：

1.国资力量绝对主导：50强企业中国资企业占比超70%。临港集团、张江高科等头部国资凭借资源整合与产业培育能力稳居第一梯队。

2.头部格局基本稳固：联东集团、临港集团、张江高科、中电光谷连续多年领跑行业，形成差异化发展范式。其中联东集团是唯一全维度S+评级的民营企业，展现出极致的市场化运营能力；中电光谷凭借P+EPC+O模式在业务模式维度获得S+评级。

3.区域与维度分化显著：长三角地区入围企业领跑全国，占比接近一半，上海、苏州、杭州成为核心聚集地；从评价维度看，仅4家企业在业务模式维度获得S+评级，说明真正实现从"开发销售"向"产业服务"转型的企业仍属少数，模式创新已成为企业中长期竞争力的核心分水岭。

2026年是产业园区行业的转折之年。一方面，上海产业园区空置率突破30%、全国三四线城市部分园区空置率突破40%，供给过剩与需求疲软的矛盾持续凸显；另一方面，工业用地政策集体松绑、金融工具持续创新、AI技术加速渗透，为行业转型带来了新的机遇。

（1）政策转向：从"严监管"到"精准赋能"，两大核心政策破局

2026年以来，全国范围内工业用地政策迎来密集调整，核心逻辑转向"精准让利、服务实体"，为园区行业纾困与转型提供了制度支撑。

工业用地政策全面松绑，回归产业本源。以上海"三连政"为代表，四大一线城市集体出手调整工业用地政策：一是地价大幅下调，上海20年期产业用地基准地价最高降50%，全自持园区可再享10%-15%修正；二是监管逻辑重构，上海、广州、佛山等城市取消税收硬性约束，转向固定资产投资、投产达产等产业实绩监管；三是二级市场规范化，上海出台全国首个工业用地二级市场管理办法，设置±20%价格浮动区间，遏制土地炒作，同时建立官方租金指导体系，解决国资园区定价合规难题。这些政策本质是在《公平竞争审查条例》实施后，地方政府将工业用地作为核心招商工具，通过土地要素让利吸引优质产业项目。

"认股权+园区"全国落地，破解早期企业融资与国资合规难题。2026年6月，广东股权交易中心在广州金交会上推出"认股权+园区"模式，允许园区将2-3年租金、物业费折算为企业股权认购权，并通过区域性股权交易中心完成登记、确权、转让与退出全流程。这一模式解决了过去二十年来"租金换股权"面临的权属不清、估值扯皮、国资流失风险等核心痛点。目前上海、湖北、江苏已探索不同场景：上海同济科技园已与16家企业开展合作，湖北三峡创谷完成首笔"园区服务+认股权"交易，苏州则推出"OPC+认股权"模式，以服务投入换取企业认股权。这一创新将园区与企业的利益深度绑定，推动园区从"收租者"向"风险共担、收益共享的合伙人"转变。

（2）行业出清：空置危机倒逼存量革命，增量时代走向终结

数据显示，2026年第一季度上海产业园区整体空置率达31.8%，全国层面，三四线城市部分园区空置率超过40%，大量"僵尸园区""空心园区"出现。供给过剩是危机的核心根源。国家统计局数据显示，2026年第一季度全国厂房及建筑物竣工面积同比下降13.8%，园区竣工面积约2600万方，延续了2024年以来的收缩态势，行业增量扩张时代已然过去。在此背景下，"停止增量、盘活存量"成为行业共识。珠海废止5.0产业新空间旧政，济南严控工业标准厂房总量，各地政策重心从"大干快上建园区"转向"盘活存量提效率"。同时，产业同质化竞争的破局迫在眉睫，全国数千个园区扎堆生物医药、集成电路、人工智能等赛道的局面正在改变，部分园区开始回归本地产业基础，打造特色细分领域优势。

（3）企业转型：三大路径成型，从"房东"向"产业合伙人"跨越

面对行业寒冬，头部企业纷纷加速战略转型，探索可持续发展模式。从企业的最新动态来看，"空间+服务+投资"三角闭环、轻资产扩张、多层次资本化三大转型路径已清晰成型。

路径一："空间+服务+投资"三位一体，打造第二增长曲线。临港集团是这一模式的代表。2026年以来，临港三个月内打出三大战略组合拳：3月完成"公募REITs+机构间REITs+Pre-REITs"多层次REITs体系搭建；4月宣布服务性收入利润占比翻番，并发布全国首个产业园区《生产性服务（专业服务）指引清单》；5月成立注册资本50亿元的创新投资平台，目标到2030年投资收益占集团利润比重超过三分之一。这一系列动作标志着临港已从重资产开发商转型为"空间载体+产业服务+战略投资"的综合生态运营商。其核心逻辑是：用空间承载企业，用服务留住企业，用投资绑定企业，最终分享产业成长的红利。张江高科的"房东+股东"模式、东湖高新的"产业投资+园区运营"模式，均是这一路径的实践。

路径二：轻资产加速扩张，轻重结合抵御周期风险。联东集团、中电光谷、万洋集团、金地威新产业等一批重资产企业加速拓展轻资产项目，以联东为例，2025年6月以来，联东已中标8个轻资产项目，其中2个EPC+O项目，总中标金额超过5亿元。中电光谷作为轻资产行业标杆，其服务已覆盖全国40余个城市，成为众多地方政府平台公司的首选合作伙伴。

路径三：多层次资本化闭环，破解自持资产融资难题。自持园区项目如何盘活存量资产、缓解资金压力是行业共同面临的问题。临港集团构建的"公募REITs+机构间REITs+Pre-REITs"体系，为行业提供了可复制的解决方案。其中，Pre-REITs作为"上市前育苗棚"，培育尚不成熟的资产；机构间REITs作为中间环节，盘活"不上不下"的优质资产；公募REITs作为顶层退出渠道，实现成熟资产的价值最大化。这一体系形成了"开发-培育-盘活-再开发"的正向循环，摆脱了传统开发模式对销售的依赖。资本化已成为头部园区运营商的标配能力。

（5）新赛道爆发：AI与流量重构招商逻辑，运营服务成核心竞争力

2026年，AI技术与短视频流量正在深刻改变园区的招商与运营模式，而运营服务则成为园区差异化竞争的核心抓手。

招商模式全面升级，AI+短视频成标配。传统"扫楼式""人脉式"招商效率低下，已无法适应市场需求。东湖高新打造专业短视频招商团队，通过项目展示、企业家访谈等形式获取客户线索，线上获客成交占比持续提升；万洋各项目短视频账号全面铺开，形成铺天盖地的宣传态势。同时，AI招商智能体的应用正在加速，能够实现企业精准匹配、智能招商推广、客户需求自动分析等功能，大幅提升招商效率。

运营服务从"配套"变"核心"，成为利润增长新引擎。临港集团的实践证明，服务不仅是留商稳商的核心手段，更是能够产生稳定利润的核心业务。2025年临港集团服务性收入同比增长超30%，利润占比实现翻番，其围绕集成性的生活性服务与高附加值的生产性服务，持续打造“专业特色服务+系统集成服务+生态联动服务”三位一体核心服务体系，建立服务创新生态优势，真正形成离不开、搬不走的核心竞争力。未来，谁能提供更专业、更精准的产业服务，谁就能在激烈的市场竞争中占据优势。

2026年，产业园区行业正处于"化雪时候最冷"的周期底部，也是新旧动能转换的关键节点。空置危机与政策调整并存，生存压力与转型机遇共生。单纯依靠土地红利与规模扩张的时代已经结束，主动拥抱变革、深耕产业价值、构建核心竞争力，才能穿越周期，迎来新的发展曙光。