《2024全国产业园区运营商综合实力50强》研究成果重磅发布！

2024-09-11 10:02

2024年9月3日-9月6日，亿翰智库在上海隆重举办“新动力，新园区——2024产业园区未来大会”，期间重磅发布《2024全国产业园区运营商综合实力50强》研究成果。


— 2024全国产业园区运营商综合实力50强 —

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2024全国产业园区运营商优秀运营服务能力10强

图片（注：排序不分先后）

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— 2024全国产业园区运营商优秀服务案例 —

图片（注：排序不分先后）

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— 2024最值得关注的新锐园区运营商 —

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— 2024全国标杆产业园项目10强 —

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2024全国智能制造特色产业园项目10强
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（注：排序不分先后）

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2024全国生物医药特色产业园项目10强
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（注：排序不分先后）

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— 2024全国特色产业园项目优秀案例—

图片（注：排序不分先后）


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榜单解读

与以往一样，亿翰通过“四维模型”（规模维度-能力维度-品牌维度-模式维度）对100家入围的产业园区企业进行深入研究与综合评价。根据指标体系，亿翰采用定量和定性结合的综合评价方法对入围的园区轻资产服务商进行深入研究与综合评价。其中，可定性评价的指标，控制在一定比例，依据专家经验评价；可定量计算的指标，采取“结果—目标对比法”，按照计算公式直接计算打分或按照标准结合专家经验进行先赋分后计算的原则进行评价。
图：《2024全国产业园区运营商综合实力50强》评价模型

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图片TOP50四维评价分析

（1）TOP50规模维度分析

规模维度，包含运营规模和运营质量两个方面，其中在运营规模是重点考量指标。此次TOP50企业中，获得S+、S、A评级的共有17家：

规模维度评价较优的产业园区运营商

S+

联东集团

S

万洋集团、中南高科产业集团、中电光谷

A

天安数码城、亿达中国、佳海产发、金地威新产业、东湖高新集团、平谦国际、华发产业新空间、合肥工投、中节能实业、电子城高科、格创新空间、万马产业、岁金产业集团

从各梯队在运营规模来看，前十企业平均规模为1072.7万方，前二十企业平均规模为727.2万方，前三十企业平均规模为547.3万方，前五十企业平均规模为401.9万方。

各梯队平均在运营规模（万方）

TOP10

1072.7

TOP20

727.2

TOP30

547.3

TOP50

401.9

（2）TOP50能力维度分析

能力维度，包含招商能力、产品能力与运营能力三项。此次TOP50企业中，获得S+、S、A评级的共有28家：

能力维度评价较优的产业园区运营商

S+

联东集团、中南高科产业集团、星河产业集团、MAX科技园


S

万洋集团、中电光谷、天安数码城、亿达中国、招商蛇口、金地威新产业、第一工园、新建元、时代商业集团、均和产业集团、中集产城、润城新产业、中交城投、坤鼎集团


A

金地威新产业、东湖高新集团、平谦国际、华发产业新空间、合肥工投、中节能实业、电子城高科、格创新空间、万马产业、岁金产业集团


其中，联东集团、中南高科产业集团、星河产业集团、MAX科技园获得S+评级。联东的招商能力、产品能力、运营能力三项能力发展均衡且在行业较为突出。中南高科产业持续强化产业服务、探索轻资产运营模式，推出的智慧招商品牌"灯塔瓴科"，运营、招商能力表现优异。而MAX科技园具有稳定的运营管理能力、专注于高端前沿科技园区开发运营，因此也获得S+评级。

（3）TOP50品牌维度分析

品牌维度，我们整理收集了2024年来各家产业园区企业的典型网络信息，包括正向舆情信息与负向舆情信息。此次TOP50企业中，获得S+、S、A评级的共有17家：

品牌维度评价较优的产业园区运营商

S+

MAX科技园、星河产业集团、中电光谷

S

联东集团、招商蛇口、和达高科、中南高科产业集团、金地威新产业、第一工园、时代商业集团


A

均和产业集团、苏高科、珠海高新建投、亿达中国、江西青山湖产控、华发产业新空间、格创新空间


其中，MAX科技园凭借产品线的持续更新迭代，并且在全国各地落子地标性科技产业园区产品，形成独特的品牌IP，品牌曝光度较强，因此在品牌维度，获得S+评级。中电光谷在品牌传播上充分发挥了艺术的赋能作用，逐步构建了品牌在公众中的独特感知，也获得S+评级。
（4）TOP50模式维度分析

模式维度，由于考虑到产业园区发展模式正在不断变化，我们特地引入“模式维度”，来衡量产业园区企业发展模式的可持续性。此次TOP50企业中，获得S+、S、A评级的共有18家：

模式维度评价较优的产业园区运营商

S+

联东集团、中电光谷


S

MAX科技园、招商蛇口、和达高科、中南高科产业集团、金地威新产业、第一工园、时代商业集团

A

均和产业集团、苏高科、华发产业新空间、亿达中国、江西青山湖产控、格创新空间、平谦国际、万洋集团、珠海高新建投


其中，联东集团自身运营体系健全，业务发展上聚焦轻重结合，并不断探索资产证券化等发展模式，成功发行中金联东科技创新产业园REIT，具备长期的可持续性发展能力，获得S+评级。中电光谷提出的“P+EPC+O”模式（园区全流程轻资产业务的综合运营服务）逐渐成熟，在多个项目中成功应用，并受到地方政府的普遍欢迎，也获得S+评级。
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当下市场需求中枢下移，应深度服务企业转型

1）需求中枢下移，极致性价比，小面积段、低总价策略

当下，大面积段、毛坯、高总价类型的甲级写字楼客户大量减少，而小面积段、精装、低总价的中端性价比项目，如准甲级、改造后乙级写字楼、较好的文创园等热度较高。对于办公类客户而言，总价下降35%是迁址的关键动力，更加灵活的租赁策略以及较低租金环境更具吸引力。

2）深度契合企业经营需要，服务企业转型

当下，经济体系正经历着深刻的转型过程。同时企业也在转型，通过战略、组织、运营、产品、技术等多方面的变革，以适应新的市场环境。在此背景下，企业购买园区的第一目的已经发生改变。

图片政府要求下的“准入紧”与“操作松”

当前，“准入紧”主要表现为国家对园区开发设定了明确的边界与导向，旨在区分“真产业”与“伪地产”。这一背景下，央企、国企、实力民营企业及部分获得认可的市场化园区开发商被赋予“产业推动者”的身份标签，预示着未来园区开发将形成以白名单为核心的准入机制。这一变革，对于大多数未能跻身白名单的企业而言，是挑战也是警钟，迫使其重新审视自身定位与策略调整。而少数有幸留下的企业，则将独享政策红利，开启新的增长篇章。
随着身份认定尘埃落定，“政策松”阶段随之到来。这意味着获得认可的园区运营商在运营管理上拥有了更多自主权，如分割销售、灵活调整现金流策略等。更为重要的是，城投公司（即地方政府投资平台）的深入参与，为园区运营商提供了强有力的背书与支持，预示着政府与企业间将更加紧密合作，共同推进园区高质量发展。在这样的新平衡中，园区运营商需紧抓机遇，充分发挥自身在产业资源整合、产品创新、策划招商及运营服务等方面的综合优势。


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未来竞争态势与周期穿越

1、未来竞争态势
第一，市场出清还需要时间。从过去几年工业土地供应来看，在2018至2021年间，工业用地的出让量出现了暴增，因此预计在2-3年建设周期后，或将在2023-2025年迎来供应高峰。
第二，核心区域旧改深度影响外围市场。根据2020Q1-2023Q2厂房及建筑物累计竣工面积来看，同比增速持续保持10%以上，根据土地出让来推算还将持续1-2年，旧改进一步推进将释放更多增量。
2、企业如何才能穿越周期
1）不必过度担忧国资增量：国资的介入不应成为过度担忧的源头，其发展受多种因素影响。成都、西安、杭州等国企在过去的园区开发中受到政策等因素影响，也减弱了市场竞争力。
2）把握国资入园机遇：充分利用国资进入园区的契机，通过参股合作、提供专业服务等方式，实现共赢。润城、中交城投、东湖高新等企业的成功案例表明，与国资合作能有效扩大市场份额，加速企业发展。联东、金地威新、均和等企业的轻资产业务爆发，也证明了灵活的合作模式在当前市场环境下的有效性。
3）聚焦一二线核心城市产业高地区域：面对当下的行业格局，企业采取的策略与联东在2014年采取的策略相似，即通过合作、合资或轻资产模式，灵活应对拿地难题，确保开发项目的持续性和盈利能力。重点是，在市场不确定性增加时，聚焦核心区域，确保战略方向的正确性。
4）低能级城市的定制化开发存在机会：低能级城市同样存在发展机遇，关键在于政策宽松度与市场竞争态势的把握。建议先锁定目标客户群体，进行集群定制开发，以降低市场风险。以连云港、宜兴模架产业园等为例，通过深入了解当地产业需求，定制化开发能有效提升项目的市场竞争力。同时，关注中南高科在浙江区域的销售去化情况，为低能级城市的开发提供借鉴。




附榜单表格版


《2024全国产业园区运营商综合实力50强》

排名

企业名称

1

联东集团

2

中南高科产业集团

3

中电光谷

4

招商蛇口

5

星河产业集团

6

天安数码城

7

MAX科技园

8

万洋集团

9

金地威新产业

10

第一工园

11

东湖高新集团

12

新建元

13

时代商业集团

14

亿达中国

15

平谦国际

16

均和产业集团

17

苏高科

18

东久新宜

19

中集产城

20

华发产业新空间

21

中节能实业

22

合肥工投

23

和达高科

24

电子城高科

25

江西青山湖产控

26

润城新产业

27

格创新空间

28

北科建集团

29

恒泰控股

30

珠海高新建投

31

合肥高新股份

32

佳海产发

33

中交城投

34

万马产业

35

岁金产业集团

36

光大产业集团

37

中新智地

38

西湖投资集团

39

青岛经控集团

40

信鸿集团

41

天安骏业

42

坤鼎集团

43

中建国际投资

44

粤海园投

45

珠海正菱产业服务发展有限公司

46

厦门海翼园区发展有限公司

47

特区建发科技园区

48

幸福连城

49

上元控股

50

中园慧创

《2024全国产业园区运营商优秀运营服务能力10强》

2024全国产业园区运营商优秀运营服务能力10强
临港集团
深圳湾科技
东湖高新集团
因大产服
华发产业新空间
苏高科
青岛经控园区运营管理集团
中集产城
新建元
天安数码城
《2024全国产业园区运营商优秀运营服务案例》

2024全国产业园区运营商优秀运营服务案例

临港集团 六创赋能体系‍
东谷资本 数字新零售1+8产业生态
灯塔瓴科 灯塔智造俱乐部
苏高科 园享+2.0服务体系


《2024最值得关注的新锐园区运营商奖》

2024最值得关注的新锐园区运营商奖

岁金产业集团

《2024全国标杆产业园项目10强》
2024全国标杆产业园项目10强
项目名称建设运营商
上海G60科创云廊临港松江科技城
临港康桥商务绿洲临港集团
深圳湾科技园深圳湾科技
格创·集城格创新空间
MAX科技园（佛山·禅城）MAX科技园
第一工园·句容智能智造园第一工园
温州万洋科技众创城万洋集团
中南高科·苏州（常熟）智车城中南高科
惠州·星河 IMC星河产业集团
郑州亿达科技新城亿达中国
《2024全国智能制造特色产业园项目10强》
2024全国智能制造特色产业园项目10强
项目名称建设运营商
临港智造园·金桂园临港奉贤
金地威新·吴中智造园金地威新
ESR苏相现代产业园ESR易商红木
东莞中集智谷中集产城
第一工园·溧水车创智谷产业园第一工园
济南中欧制造国际企业港济高控股
光达制造·寮步智慧谷光大产业集团
万马（佛山）智造产业园万马产业
斗门大横琴5.0产业新空间项目大横琴集团
东久（昆山）智造园东久新宜

《2024全国生物医药特色产业园项目10强》

2024全国生物医药特色产业园项目10强
项目名称建设运营商
中关村生命科学园昌发展
苏州生物医药产业园（BIOBAY）苏州工业园区生物产业发展
上海国际医学城（张江药谷）张江集团
ATLATL飞镖创新研发中心大得创同
济南药谷产业园济高控股
港湾8号·大湾区医疗器械生物医药产业园高新建投
广东医谷•南沙生命科学园中创集团
金琴健康港格创新空间
北科建·青岛蓝色生物医药产业园北科建集团
钱湾生物港（一期）传化集团
《2024全国特色产业园项目优秀案例》
2024全国人工智能特色产业园项目优秀案例
项目名称建设运营商
张江人工智能岛张江集团
中关村(京西)人工智能科技园中关村发展集团
西岸智慧谷上海西岸开发（集团）有限公司
格创·壹号格创新空间
2024全国直播电商特色产业园项目优秀案例
项目名称建设运营商
港湾5号·科技创新走廊高新建投
杭州东谷创业园东谷资本
菜鸟金华电商产业园菜鸟集团
横琴粤澳深度合作区跨境电商及直播基地（华发）创新产业园华发集团
2024全国产教融合特色产业园项目优秀案例
项目名称建设运营商
经控·智联谷青岛经济技术开发区园区运营管理集团有限公司
2024全国城市微更新特色产业园项目优秀案例
项目名称建设运营商
国贸思明科创园厦门国贸产业园区有限公司
2024全国集成电路特色产业项目优秀案例
项目名称建设运营商
张江集创公园张江高科
中关村集成电路设计园（IC PARK）中关村发展集团
南方软件园中国电子
高芯科谷中科创新产业园高芯科谷
2024全国文化创意特色产业园项目优秀案例
项目名称建设运营商
上海中成智谷上海中成智谷文化创意有限公司
上海长阳创谷上海杨浦科技创新(集团)有限公司



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